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李铁说:解决深圳和华北地区房价过高的问题有很多方法。

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  • 2019-09-27
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简介12月15日,在中欧国际商学院与华尔街新闻联合举办的“阿尔法峰会”上,中国城市与小城镇改革与发展心理学主任李铁就城市化进程与房地产市场发

    12月15日,在中欧国际商学院与华尔街新闻联合举办的“阿尔法峰会”上,中国城市与小城镇改革与发展心理学主任李铁就城市化进程与房地产市场发表了主题演讲。

    关于中国城市化的潜力,李铁说,中国的城市化还有很大的潜力。人口控制政策导致住房供应不足。他认为,城市化还远远没有结束,并且通过每年增加一个百分点,到2030年城市化率可能达到70%。

    李铁说,他已经习惯了“相反地看待房地产市场”。当市场处于高位时,他会更加谨慎,而当市场过于悲观时,他会看到房地产市场的潜力。

    他说,很少有中国人把钱投入股市,他们中的大多数在房地产市场,购买住房,未来住房投资需求对房地产也有利。他还认为买房买地是中国长期的文化传统。大多数中国人相信房子是稳定的。许多人在城里挣钱,然后回到农村去买地和盖房子。

    在谈到房价上涨的问题时,李铁认为,解决房价上涨的问题有很多方法,而不是依靠价格限制。解决办法包括发展周边中小城镇,加快轨道交通建设。

    他说,作为一个拥有14亿人口的国家,在北京和上海这样的地区房价高企是很正常的。优质资源分布不均、公共服务资源严重短缺、基础设施不足、医疗资源不足和教育水平长期不足也是房价上涨的原因。

    李铁还提到,与需要房地产开发的西方发达国家相比,中国的住房质量和使用寿命还有待提高。因此,住宅质量的提高增加了很大的改善需求,这与空间直接相关。这也是未来房地产的潜在优势。

    关于房地产市场的调控,李铁认为要尊重市场规律和城市化规律。房价上涨是城市化的必然规律,对房地产的调控不能一刀切。

    中国小城镇改革与发展心理学主任李铁先生的全文如下。这篇课文是华尔街当场用速记法汇编的。演讲者本人没有证实这一点。

    李铁:在这种环境下,我们第一次谈论了房地产和城市化。主要从城市化研究的角度看房地产发展的趋势,并与赞助商进行沟通。我们更关注政策的变化,因为我们也知道我们对中国市场的信心并不取决于我们传统分析技术的改变、数据的变化等等。我们更关心的是政策中最大的不确定性在哪里。房地产、股票市场都有原因,房地产政策研究,我从政策的角度看房地产。

    最近,我们把城市化放在一个重要的角度。原因是中国的城市化尚未完成。到2017年,中国的城市化率将达到58.53%。当我们看房地产时,我们可能会怀疑中国的房地产是否饱和。比如,住房建设部提出人均40平方米已经饱和,但是我们忽略了动态变化与城市化之间的关系。它在哪里?从每年58.53%到一个百分点,到2030年,城市化率达到70%,这意味着将近2亿人口进入城市。现在有2.8亿人,另外还有2亿新移民来到这个城市,在那里,无论是否花钱买东西,都是真正的问题。

    我记得我们经历了三次危机,第一次是亚洲金融危机,第二次是1996年和1998年中央三中全会提出的战略。当时,我们研究了城市化战略。1996年金融危机期间,我们在研究宏观政策时,面临着最大的困难。也就是说,工业功能、洗衣机、冰箱、彩电等总剩余的40%以上。

    城市化的提出意味着我们当时的许多政策都是把彩电冰箱送到农村,农民不会把它们送到城市,所以城市化是最大的优势,但是真正的最大优势是驱动房地产。让我再说一点。许多人谈论实体经济,许多人谈论产业升级。如果我们去城里没有地方住,我们还会买别的东西吗?

    不,所以它与房地产有直接关系,所以5亿人的变量只是其中之一。中国有着巨大的商机,市场也与城市化有关。

    这里是前几个数字,户籍人口和常住人口的变化,以及未来新人口的变化,因为目前的户籍人口是8亿,所以未来的实际农村户籍人口为5亿就足够了,人均人口为5亿人。规模5亩,城市化10亩。

    许多经济学家都包括了很多政策制定,一个很重要的依据来指出两个泡沫,日本的泡沫在80年代完成了70%以上的城市化,美国的泡沫是城市化早已结束,中国的14亿人口,8亿人口的城市化,增长了5亿p。人们。

    今后,我们的素质没有提高,有流动人口、流动人口、农民工和潜在的中小城市人口。我们怎么能说城市化没有完成就结束了,饱和了?不可能的。

    因此,我们根据这项法律借鉴了日本和美国的经验。事实上,我们犯了一个主观的理论错误。人们对城市化发展的期望和我们现在在房地产业中存在的问题被错置了,导致了错误的判断。

    房地产推动了实体经济的发展。当然,住房制度改革始于1990年代和1995年。中国房地产业与城市化的关系并不密切。现在买房的人大都是城市户口,大部分户口的消费结构也在发生变化。也就是说,我们整个住宅的结构、质量和空间的改善。包括城市建设期间占用的土地,对农民住房进行补偿。

    在这种情况下,近年来谁听说过冰箱不能卖,彩电不能卖?不,汽车销售几乎与房地产销售领域同步。这是我们所做的分析。许多家用电器和不同的曲线基本相同。

    其次,房地产业可能存在两种问题。因为我有一个特点,房地产热吹冷空气,因为我们研究城市发展政策,为什么热吹冷空气?

    毫无疑问,地方政府和企业的双重推动,导致一些地方,包括第三和第四线城市,包括一些第二线城市,出售房屋的失败,这是因为土地财政和房地产管理出现了许多紧缩,这也导致了地方的数量。债务。全国都是这种情况吗?不,在冰与火的双重日子里,中国的房地产是一个波动性的变化,不同的区域变化是不同的。

    在人口流入地区、优质资源集中的大都市地区,房价正在上涨。因此,我们应该严格控制一线城市和大城市的价格。我们别谈方法了。在流出地区,一些三线和四线城市,当地财政的紧缩导致住房供应严重过剩。当地金融价格也大幅上涨。有两种不同的性质:冰和火。

    例如,我们以北京和上海为例。房价超过10万。高房价使得许多低收入者,包括一些白领,无法承受房价上涨的压力。因此,它通过媒体和舆论的集中反映,正影响着我国政策的制定。为了抑制房价,限制房价上涨,我们采取了一系列限制房价的政策,但是已经实施了一段时间。为什么还这么高?有一个问题,表明了我们的判断中出现的问题。

    事实上,这里有一个最大的问题。为什么房价上涨?物价上涨的问题是不可避免的。北京的房价是香港的三分之一,14亿人的房价上涨到了100000。20万并不罕见。问题是劳动人民买不起住房。我们在这里实施了人口控制政策。北京、广州和深圳在上海有不同的控制政策。北京和上海是最突出的。

    管理层不愿意在我的行政管辖范围内提供更多的住房。他担心我提供的人越多,公共服务的压力就越大。因此,我们可以看到,北京和上海正在经历削减和严格的要求。事实上,它是反市场的,违反了市场规律。

    因此,这不是房价上涨的问题,而是中低收入者住房供应的严重短缺。2016年,大部分被人口遗弃的房屋都不能出售或被挤压。这种现象很突出。这些地方都存在地方债务问题、不动产空间问题等,严重影响了这些地方的经济发展,所以这两种现象并存。

    这两种现象实际上会影响整个政策的制定。这一政策的制定在中西部地区,三四线城市的人口流入地区房价低廉,也就是说,整个住房销售控制着房地产的进一步发展,有一定的政策,但实际上,我们的宏观政策更多地侧重于大城市、一线城市,从而导致这些地方。我们采取了一刀切的政策,这剥夺了大多数房地产开发商对政府的信心。

    正如我刚才所说,我们对政府政策缺乏信心取决于我们的决策者。他们制定政策的基本依据是什么?这是一个很大的问题。我们不了解宏观政策的变化和决策者的依据。我们难以判断中国经济的发展,不仅包括住房市场,还包括股票市场。

    事实上,中国的住房问题与流入该地区的中产阶级人数有关。当然,我国中产阶级之间的差距太大,标准也完全不同。西南财经大学有2.04亿,国家统计局超过3亿。不管怎样,现在房地产最大的问题是什么?如果中产阶级收入人口再城市化进程不继续下去,就会出现一些缺陷,严重影响实体经济的发展和房地产业的发展。

    因此,未来中产阶级的变化与城市化有关。如果安排大量农民进城,解决农民问题,把长期消费从农村转移到就业地区,跟上公共卫生教育的步伐,收入水平就会提高,中产阶级的数量就会增加。这是发展趋势。

    那么,中产阶级住房的变化与我们目前的政策有很大的关系。现在住房政策很严格,但在北京和上海有很多现象,只需要第二套房甚至第三套房。让我们看看这个变化。

    2010年,70%的一套公寓、22%的两套公寓和三套公寓的6.5%会有所不同。这表明,中产阶级对住房的刚性需求不再是想象一套公寓的原始问题。这种需求正在扩大,所以房地产市场在未来会非常好。

    二是有关部门领导说,平均住房标准是40平方米,农村40平方米,城市40平方米。事实上,我们来看看英国132年、美国74年和日本100多年的住房质量标准。现在我们正朝着200年的方向努力。中国有25-30年的历史。

    我们别看上海的新房子了。上海只是其中的一个角落。八、六十年代,我国农村住房和棚户区大量存在,平均住房30年左右。我们应该改进吗?当然,要改善,农村人口进入城市,农村住房就不需要,但是要新建住房,只有改善住房才会有巨大的发展空间。

    谁会进步?它们是自己建造的还是由房地产经纪人建造的?当然,随着房地产业的发展,对住宅质量的提高提出了非常大的改善需求,并且与空间有着直接的关系,这也是未来房地产的潜在优势。

    第三,2.8亿农民工,我曾经学习过农村政策。我们去农村看农民的房子。那时,城里没有房子。农民们建造了别墅。别墅里挤满了一楼的人,鸡、鸭和狗在二楼,洗衣机里装满了食物。但是你必须注意近年来的变化。当农民工回家时,他们的家庭比盖房子要好。我比你建得好。这意味着我在外面赚了很多钱。所以农村的房子发生了巨大的变化。近年来,他们没有在村子里盖房子。为什么?为了在各县买房,在2016年,17%的农民工买房。这个概念已经发展了。为解决儿童教育问题,在县城买房,年轻人的婚姻要求是城市有一套住房,这将推动第三和第四线城市的房地产发展。这种观念的转变,使2.8亿农民工在县城小城镇购买住房,具有很大的发展潜力。对房地产有什么影响?这个结构有什么变化?它具有颠覆性的意义,所以我们提出城市化有三个要求。

    一是解决部分户籍人口问题,二是解决农民工市民化问题,三是返乡生活。流动人口的公民化也是一个重要的发展趋势。

    你们都是专业的经济分析家。我不投资股票市场,但是我们周围的人,我知道的人,你把钱放在哪里?很少有人说我想把钱投入股市,如果股市不出来,就会被困住。我们也希望有一天我们能把市场翻过来,否则我们就会死去。但是把钱投入房子里而不是投资于房子里意味着什么?把钱放在房子里是什么意思?把钱存进银行是什么意思?把钱放在房子里是什么意思?这意味着长期的安全,所以住房取代了部分储蓄功能。我们也知道,随着城市化的发展,基础设施建设、公共服务、住房增值和土地增值的改善,由于我们以低廉的价格占用土地,这种增值替代的潜力是非常明显的。

    我们可以看出,他们最容易的选择是买房子,所以一旦你看到哪里发展很快,第一件事就是建房子,在哪里买更多的人。所以投资需求也是房地产业巨大的美好未来,我们不能在短时间内改变,即使股市有一天走出牛市,人们在股市赚钱回头看买房的糟糕,这就是现实。

    我们不禁要分析,中国人长期买房买地的文化传统,因此这直接影响了中国几千年来农业的大国。我们能用钱做什么?我们看看古镇。这不是穷人的房子,而是富人的房子。是城市赚钱回家。看看乌镇、周庄等。这是中国人民的传统。这家人也要结婚了。我们必须买房子还是不娶我女儿。

    这决定了中国与世界其他国家有着非常本质的区别,而这种区别就在于这里的房子我脚踏实地,银行在股票市场上不脚踏实地,所以我认为这块地产也将决定我们未来判断一个房地产市场的趋势,它会产生什么样的影响。

    为了改善新租房的需求、规模,目前我国的城市化率预计到2030年将达到10亿,如果租房人口的比例达到日本水平的30%,3亿人的租房将会增加,因此它也会影响房地产的发展。

    因此,我们可以分析当前的城市发展,我们看到城乡户籍人口占据了不同的住房面积,我们实际上增加了更多的农村人口进入城市,这涉及到增加住房比例、提高住房质量两个方面的问题。这对房地产有很大的好处。

    为什么我要谈论尊重市场和城市化的法则?我们现在都关心政策。有两种政策。一是被动面对这种政府政策,因为当房地产商谈到这些事情时,他们感到悲观,无法改变政府政策。但作为研究者,我们有责任提醒政府,政府应该尊重城市发展规律、房地产开发规律并尊重它。强调市场规则。

    所谓尊重法律和房价上涨是中国城市发展的必然规律。原因是什么?在北京和上海,14亿人口种植高房价区是很正常的。为什么?我们现在接近东京和美国的房价,但问题是他们只有3亿人,1亿多人,14亿人,顶部的金字塔房价上涨现象正常,而且分布着高质量的资源。我不会说为什么它们被分配到一线城市。但是,对质量资源的限制在哪里?因为中国城市化发展面临的最大问题是公共服务资源严重短缺,这是由于长期缺乏基础设施、教育水平和教育供给能力。无论是初中教育、初中教育、高中教育、高等教育都长期不足,素质教育极其稀缺,医疗资源严重不足,我们没有14亿人口覆盖着高质量的医疗资源。这些地方中的任何一个都会带来空间土地和房价的升值,所以这是一个非常正常的现象。如果高素质人口的经济增长加快,核心地区高素质人才的住房价格也会上涨,这是大势所趋。

    高房价是正常的。关键是要找出那些买不起房子的人住在哪里。提供什么样的住房?所以我们现在面临的问题是压低房价。许多经济学家已经提出了我们是否可以让人们买更便宜的房子的问题。这个地方不能卖便宜的房子给任何给他一半福利的人。因此,要解决住房供应问题,核心是分析建立在14亿人、而不是1亿人、2亿人口的基础上的市场。我们不能拿欧洲和中国的例子作比较。大城市、最大的市场、最大的城市和美国的城市化,难道价格不会上涨吗?一定发生了。

    第二,有消化政策,房地产存量过剩。这项政策需要时间。当我们研究冰箱和彩电的积压时,积压会占据几个以上的仓库。然而,对于中国来说,积压的房地产并没有占用空房间或空间。这么多房子被戳穿了他们的心。但是如果我们有政策,那将是非常痛苦的。当存货消化问题很快得到解决,甚至我们能够抑制政府的行为时,有许多方法可以做到这一点。我们最不能做的就是采取一刀切的政策,所以我们必须坚决反对。

    事实上,我们看到,很多人说我们继续推进高房价问题,对购房和贷款的限制,北京已经实施多年,2005-2006,2018年有几个,然后重点对商住限制、一套住房确认、二套房确认价格限制等等,这么多年来,谁来过高档投机商行呢?山西的煤炭老板们也纷纷建房,整层买房,没有这样的情况。对购买和借贷政策的限制,对您的身份、户籍和财政资源,包括税收限制,都施加了严格的限制。那么,房价上涨的原因是什么?我们分析的角度已经改变了。既然投机投机活动有限,我们是否会做出政策调整?

    比如,在世界上,如果你看东京核心区的房价是100000-200000,但30公里以后是20000-30000,我们在北京和上海周围主要一线城市,30-50公里的面积足以投机进入小城镇,可以提供住房,我们不建造。那我们就不去修铁路运输了。中国的城市轨道交通是世界上最糟糕的。纽约、东京和伦敦的轨道交通平均2000公里。如果建设得当,30-50公里内就会有大量的房屋,房价肯定会下跌。这个方法还没有采用,所以我想说,离市中心越远,房价就越方便。适当地,这项政策将会改变。

    购买住房是目前维持和增加货币价值的最有效手段,这一点我们必须同意。

    利用空间变化解决城市功能缓解问题,解决城市核心区主城区的城市病害问题。第二次城市化是刺激内需的最大潜力。同时,我们必须认识到,推动经济增长的房地产能源尚未得到充分释放。我们还有很大的发展空间。一是人口和城市化的巨大发展空间。

    第三,赋予地方政府更多的权利,尊重市场规则。

    四是推进户籍管理体制改革。在这个领域,我们很多人都说中美贸易摩擦,三驾马车,对外贸易不好,国内需求怎么样?事实上,我们有很多牌可以打,但不能打。国内需求最大。我们将关注近年来政策的变化。其中一些已经被提及,一些没有被多次提及。原因就是我们开始看到这种变化,一个好的趋势。

    因此,我们还应该推进土地管理体制改革,减少城市房地产开发等。发挥中小城市作用的内容还有很多。你可能不能研究我们的政策。如果释放了中小城镇的生命力,欧美国家就不是大城市的发展模式,而是小城市的发展模式。如果我们释放小城市的活力,降低成本,刺激活力,甚至刺激农民的活力,刺激城市化的农民进入城市,并在自己的消费产业中安家,就会导致连锁宏观经济的增长。

    此外,我们可以将房地产与创新结合起来,促进房地产智能、人工智能、互联网和信息技术的发展。有太多的事情要谈。当然,有一件事我们应该坚信,房地产市场的发展将是非常好的未来。这与中国的规模和城市化政策有关。其次,在你们的不断努力下,未来的政策不会保持不变,而是会做出相应的调整。那么,这一政策的变化是否会促进中国未来城市化的发展?如果拉动内需增长、基础设施消费和房地产增长,经济增长和变化将向什么方向发展?我感到自信。谢谢您。

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